Młot na dewelopera

Doradca firmy "Ceres - doradztwo i wyceny rynku nieruchomości" przedstawia najważniejsze cechy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, przyjętej przez Sejm 31 sierpnia 2011 r.

W 2007 roku rynek nieruchomości przeżywał swój największy okres rozwoju. Wraz z olbrzymim optymizmem banków oraz deweloperów rósł optymizm klientów. W tamtym czasie równie łatwo dostawało się kredyt na mieszkanie, co pożyczkę konsumencką. Deweloperzy prześcigali się w coraz to nowych inwestycjach, w często zapomnianych przez Boga i ludzi miejscach. Mimo to, chętnych nie brakowało.

W wyniku wieloletniej stagnacji na rynku nowych mieszkań zapotrzebowanie było ogromne. By mu sprostać powstały zastępy małych i średnich firm aspirujących do miana dewelopera. Część z tych firm powstała w wyniku przekształcenia hurtowni materiałów budowlanych, a cześć powstała w wyniku skrzyknięcia się kilku kolegów z firm remontowych. Rynek się rozwijał, mieszkań przybywało, ceny rosły. A potem nadszedł kryzys. A zaraz za nim bankructwa małych i średnich deweloperów.

Jednym ze słynniejszych jest bankructwo krakowskiego dewelopera Leopard SA. Czarna rozpacz ogarnęła nabywców 180 mieszkań przy ul. Wierzbowej. Zapłacili pełną cenę mieszkań, a następnie się do nich wprowadzili, po czym okazało się, że właścicielami nie są. W myśl prawa upadłościowego syndyk upłynnia cały majątek upadłego dewelopera, a nabywcy mieszkań są na szarym końcu długiej listy wierzycieli. Na lokalnym rynku mamy własne przykłady jak chociażby Stowarzyszenie Nieborowska 34 - ludzi poszkodowanych przez mikrodewelopera, który majątek zbił na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami i postanowił samemu uszczknąć kawałek mieszkaniowego tortu. Nabywcy mieszkań w bloku przy ul. Nieborowskiej oprócz ceny mieszkania musieli dopłacić jeszcze niemałą sumę by deweloper ukończył inwestycję, chociaż mimo to zbankrutował.

Również w Gdańsku istnieje Stowarzyszenie Osób Pokrzywdzonych przez Invest Komfort SA. Na ich stronie internetowej można wyczytać, iż deweloper sprzedaje "za wielkie pieniądze pseudoapartamenty z poważnymi wadami" oraz że mieszkania na Jelitkowskim Dworze mają zagrzybione ściany i pękające tynki.

Desperackie czasy wymagają desperackich rozwiązań. Właśnie w takim czasie pod koniec kadencji PO przedstawiła projekt ustawy mającej skutecznie i ostatecznie uchronić klientów rynku nieruchomości przed inwestorami - partaczami lub oszustami. W zasadzie to ustawa jest jednym wielkim "walcem", który wszelkie dotychczas obowiązujące niepisane reguły i standardy współpracy z deweloperem, zastępuje specustawą mającą nadrzędność nad innymi aktami prawnymi. Co wprowadza ustawa? Jej najważniejsze cechy:

1. Wprowadzenie definicji prawnej oraz kształtu umowy deweloperskiej.
Umowy deweloperskie są umowami nienazwanymi, co znaczy, że nie stanowią stypizowanego w Kodeksie Cywilnym rodzaju umowy. Zasadnicze elementy tych umów zostały ukształtowane w praktyce obrotu gospodarczego. Umowa deweloperska może zatem zostać ujęta w rozmaitych formach, między innymi, jako umowa przedwstępna, o której mowa w art. 389 k.c. albo jako umowa uregulowana w art. 9 ustawy o własności lokali. Umowa deweloperska może być również inną umową zobowiązującą nienazwaną.

2. Wprowadzenie obowiązku zawierania umowy w formie aktu notarialnego.
Większość zawieranych na rynku umów są umowami w formie zwykłej, potocznie zwanej cywilno-prawnej. Oznacza to, iż nabywca nie ma prawa roszczenia o ustanowienie odrębności lokalu, a jedynie o odszkodowanie, które to roszczenie zresztą wygasa w momencie ogłoszenia upadłości dewelopera zgodnie z art. 313 ust. 2 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze.

3. Deweloper ma obowiązek przedstawić klientowi "Prospekt Informacyjny".
Prospekt ten jest gigantycznym dokumentem zawierającym w sobie wszelkie możliwe informacje zarówno na temat dewelopera, jego danych, historii, aktualnej sytuacji finansowej, jak również wszystkie możliwe informacje na temat konkretnej inwestycji łącznie z pozwoleniem na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz informacje o przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości.

4. Deweloper ma obowiązek dla każdej inwestycji założyć specjalny rachunek powierniczy tzw. mieszkaniowy rachunek powierniczy - zamknięty bądź otwarty.
W projekcie ustawy przewidziano utworzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na którym miałyby być gromadzone środki na budowę lokalu. Rachunek zamknięty charakteryzuje się tym, iż środki na nim zgromadzone będą przelane dopiero przy przekazaniu własności lokalu, natomiast rachunek otwarty przewiduje przelewanie środków wraz z postępami inwestycji. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców tworzą odrębną masę majątkową, która służy w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców przyszłych nieruchomości realizowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Koszty utrzymania rachunków ponosi deweloper.

5. Gwarancja bankowa oraz umowa bezpieczeństwa.
Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy, gwarancję bankową zwrotu kwot wpłacanych przez nabywcę deweloperowi w przypadku upadłości dewelopera albo po upływie 60 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej, jako dzień zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego w przypadku nie wywiązania się z umowy. Ponadto deweloper jest obowiązany zawrzeć umowę ubezpieczeniową, na mocy której nabywcy przysługuje roszczenie do firmy ubezpieczeniowej o wypłatę odszkodowania, w wysokości równej wysokości kwot wpłaconych przez nabywcę deweloperowi - na podstawie umowy ubezpieczenia, którą deweloper zawarł z zakładem ubezpieczeniowym w związku, z którą opłacił składki (nabywca jest uposażonym z umowy ubezpieczenia).

Jak można się domyślać deweloperzy nie są zachwyceni takim kształtem ustawy. Co więcej, od paru miesięcy toczy się poważna kampania lobbingowa przeciw uchwaleniu ustawy. Co ciekawe, przy uchwalaniu ustawy panowała niespotykana jednomyślność (tylko 1 głos przeciw) wszystkich klubów partyjnych.
Czy wymienione wyżej regulacje pozwolą na spokojny sen przyszłych klientów deweloperów? Czas pokaże, ale na pewno ustawa jest konieczna i jak pokazała już historia - mocno spóźniona. Nie pomoże ona obecnym poszkodowanym (prawo wszak nie działa wstecz), ale zapewnia konkretne instrumenty ochronne, które przynajmniej uporządkują zamęt jaki panuje na rynku inwestycyjnym nieruchomości.

Paweł Sawicki