Czym jest umowa pośrednictwa z pośrednikiem nieruchomości?

Nieodłącznym elementem współpracy z pośrednikiem jest umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Reguluje ją Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r.

Zgodnie z ustawą umowa pośrednictwa musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Oprócz standardowego zapisu określającego strony umowy (dane klienta i pośrednika), umowa musi wskazywać pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie. Wskazanie nie ogranicza się tylko do wymienienia go z imienia i nazwiska, ale także do podania numeru jego licencji zawodowej. W umowie pośrednik musi zamieszcza oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Jak każda umowa, także ta powinna być opatrzona datą i oznaczeniem miejsca jej podpisania. Umowę pośrednictwa podpisuje z klientem przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W praktyce zdarza się, że pod nadzorem pośrednika pracują osoby wykonujące czynności pomocnicze. Mogą one podpisywać umowy pośrednictwa, o ile posiadają pisemne upoważnienie do podpisywania takich umów w imieniu pośrednika.

W zależności od stron umowy, można ją zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Niezależnie od tego, na jaki czas zostanie zawarta umowa, jej zapisy muszą precyzować sposób i terminy jej wypowiedzenia.

Umowa pośrednictwa powinna w czytelny sposób określać przedmiot umowy. Jest to umowa starannego działania, co oznacza, że pośrednik zobowiązuje się do pomocy w zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Staranne działanie to m.in. podejmowanie wszystkich kroków, które w rezultacie mogą przyczynić się do sfinalizowania transakcji (w przypadku kupującego to np. aktywne poszukiwanie nieruchomości do zakupu).

W umowie pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia określonej umowy, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi ustalonego w umowie wynagrodzenia. W większości przypadków umowa pośrednictwa ustala wysokość wynagrodzenia jako wyrażoną procentowo prowizję od ceny transakcyjnej nieruchomości. Strony mogą jednak ustalić inny sposób obliczania wynagrodzenia.
Czy warto podpisywać umowę z klauzulą wyłączności?

Jeżeli zależy nam na poprawie skuteczności pośrednika i na czasie można
skorzystać z dobrodziejstw umowy z klauzulą wyłączności. Jest to umowa, która zobowiązuje zamawiającego do współpracy tylko z jednym pośrednikiem. Dla sprzedającego nieruchomość taka forma współpracy z biurem nieruchomości jest najbardziej efektywna, gdyż odpowiedzialność za proces sprzedaży spoczywa tylko na jednym pośredniku, który angażuje wszelkie dostępne narzędzia w celu promocji nieruchomości na rynku.

Na rynku pomorskim standardem jest współpraca pomiędzy biurami nieruchomości, więc wyłączność absolutnie nie ogranicza dostępu do oferty. Powoduje, iż w jednej chwili znajduje się ona w systemie MLS (system wymiany ofert), co w rezultacie umożliwi zapoznanie się z nią setkom pośredników z innych biur nieruchomości. Umowa z klauzulą wyłączności powinna szczegółowo opisywać zakres działań jakie podejmuje pośrednik w ramach umowy, jak będzie reklamować ofertę, jakie czynności będą wykonane w przypadku realizacji transakcji. Sprzedaż nieruchomości wymaga wyjątkowej "oprawy" i dlatego umowa na wyłączność jest szczególnie korzystna dla wszystkich, którym zależy na profesjonalnym procesie sprzedaży.

W przypadku takiej umowy płatność wynagrodzenia pośrednikowi następuje zawsze wtedy, gdy w ciągu czasu trwania umowy dojdzie do realizacji transakcji.

Andrzej Chmielewski
Metrohouse & Partnerzy S.A.
www.metrohouse.pl