Zamiana zamiast sprzedaży

Wysoki kurs franka ogranicza możliwość sprzedaży mieszkania. Widmo spłaty kredytu po obecnym kursie powoduje, że wiele osób odkłada w czasie zmianę lokum. Rozwiązaniem jest zamiana mieszkań.

Dla kogo zamiana?

Główną grupą osób zainteresowanych zamianami są kredytobiorcy, którzy zaciągnęli w ostatnich latach kredyt na zakup mieszkania we franku szwajcarskim i są zdecydowani na zmianę lokalu na większy. Sprzedaż obecnego mieszkania i spłata zadłużenia przy obecnym kursie CHF jest niekorzystnym rozwiązaniem. W wielu przypadkach może oznaczać konieczność oddania bankowi kwoty przewyższającej cenę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie sytuacja życiowa wymusza potrzebę zakupu większego mieszkania. Zamiana mieszkań może być idealnym rozwiązaniem: hipoteka z obecnego mieszkania zostaje przeniesiona na inną, droższą nieruchomość. Takie rozwiązanie może być też korzystne dla banku, który uzyskuje lepsze zabezpieczenie udzielonego kredytu.

Kolejnymi adresatami usługi są osoby, którym sytuacja materialna nie pozwala na utrzymanie w dalszym ciągu obecnej nieruchomości. Dla emeryta posiadającego duże mieszkanie, które znacznie przewyższa jego potrzeby życiowe, zamiana mieszkania może być alternatywą np. do odwróconej hipoteki. Staje się on posiadaczem innego mieszkania, a dodatkowo otrzymuje dopłatę wynikającą z różnicy wartości obu lokali.

Zamiana jest też niejednokrotnie doskonałą opcją dla osób, których obecna sytuacja życiowa powoduje konieczność sprzedaży nieruchomości i zakupu dwóch innych (np. w wyniku rozwodu). Jednocześnie zdarza się, że chęć zamiany deklarują osoby posiadające dwa lokale w różnych punktach miasta, które z chęcią zamieniliby na większe mieszkanie.

Niższe koszty

To, co zachęca do zamian mieszkań to niższe koszty transakcyjne w porównaniu do standardowej umowy kupna-sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych liczony jest od różnicy w wartości zamienianych mieszkań i płacony po połowie przez strony transakcji. Przy silnie napiętych budżetach jest to bardzo ważne. Nie można pominąć czynnika psychologicznego. Klienci mają opory związane ze sprzedażą własnego mieszkania, gdyż obawiają się, że w określonym czasie nie uda im się znaleźć właściwego mieszkania do zakupu. Przy zamianie mieszkań taki problem nie występuje. Koordynacja całego procesu jest prostsza, a klienci nie muszą nerwowo poszukiwać kolejnego mieszkania i podejmować pochopnych decyzji w krótkim czasie.

Na co się zamieniamy?

Najczęściej oferty zamiany dotyczą mieszkań położonych w największych miastach. Najwięcej chętnych znajdziemy na zamianę 1-pokojowego mieszkania na dwa pokoje lub dwóch pokoi na nieduży trzypokojowy lokal. W Gdańsku i okolicach deklarowana kwota dopłaty do większego mieszkania nie przekracza 50 tys. zł. Zamieniający mieszkania na większe wykorzystują do tej operacji własne oszczędności, rzadko środki na dopłatę pochodzą z kredytu.

Zanim się zamienisz, zapytaj swój bank

W przypadku zamiany mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym istnieje konieczność skontaktowania się z bankiem w celu uzyskania informacji o możliwościach przeniesienia obecnej hipoteki na inną nieruchomość. Sposób realizacji zamiany nieruchomości jest uzależniony od procedur konkretnego banku. Zazwyczaj klient będzie zobowiązany do złożenia wniosku kredytowego w banku, który ponownie oceni jego zdolność kredytową i wyceni nieruchomość będącą przedmiotem zamiany. Zwolnienie hipoteki z poprzedniej nieruchomości nastąpi po przedstawieniu prawomocnego odpisu z księgi wieczystej z wpisaną hipoteką na nieruchomości będącej przedmiotem zamiany.

Podatki przy zamianie

Strony dokonujące transakcji zamiany są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednak przy zamianie podatek ten wynosi 2 proc. od różnicy w wartości zamienianych nieruchomości (a nie jak przy umowie kupna-sprzedaży od wartości nieruchomości). Przykładowo zamieniając mieszkanie za 230 tys. zł na mieszkanie za 300 tys. zł podatek wyniesie 1400 zł. Jest on najczęściej solidarnie dzielony pomiędzy strony transakcji. Gdy droższe z mieszkań stanowiłoby przedmiot sprzedaży, to podatek ten wyniósłby 6000 zł.

W przypadku podatku dochodowego każda ze stron transakcji płaci podatek w identyczny sposób jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży nieruchomości. Sposób opodatkowania sprzedaży będzie zależał od daty nabycia nieruchomości:
Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Zapłacą więc 10-proc. PIT od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczą jej sprzedaż uiszczając 19% podatek od dochodu.
Natomiast gdy podatnik sprzeda nieruchomość nabytą od 1 stycznia 2009 r., w tym przypadku też trzeba będzie zapłacić 19-proc. podatek od dochodu i na zasadach przewidzianych w ustawie o PIT, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2009 roku - podstawą obliczenia podatku stanowi dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami.

Metrohouse & Partnerzy S.A.
www.metrohouse.pl