Jak kupić mieszkanie - poradnik cz. IV

Jak kupić mieszkanie lub dom z głową? Jakich błędów się ustrzec? Jak właściwie zaplanować całe przedsięwzięcie? Na te pytania odpowie Paweł Sawicki, główny konsultant w firmie "Ceres doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości", w cyklu artykułów "Jak kupić mieszkanie".

PORADNIK "JAK KUPIĆ MIESZKANIE NA RYNKU WTÓRNYM"
4. Wizyta u notariusza, czyli umowa umowie nierówna.

Tym razem skupimy się na omówieniu najczęściej spotykanych zagadnień formalno-prawnych, na które natkniemy się w kancelarii notarialnej. Na tym etapie nasza czujność jest już znacznie uśpiona, w końcu mamy upatrzone mieszkanie, dokumenty "prześwietlone", cena uzgodniona, więc co złego może się zdarzyć? Po zadaniu sobie takiego pytania możemy być pewni, że jak w filmie klasy B kłopoty runą na nas niczym stos cegieł. Ale po kolei. Mimo iż błędów "kupujący na finiszu" popełnia mnóstwo, ja skupie się na najważniejszych (lub najczęstszych).

Protokół uzgodnień
Świstek papieru, który sam w sobie nie ma mocy prawnej (choć może posiadać znamiona umowy przedwstępnej), może nam uratować życie, kiedy emocje sięgają zenitu, czyli najczęściej w obecności notariusza. Odpowiednio skonstruowany zawiera informacje dotyczące terminów zawarcia umów przedwstępnej oraz sprzedaży, wynegocjowanej przez nas ceny, terminów wydania nieruchomości, danych osobowych stron umowy. Dobrą praktyką jest w przypadku mieszkań z rynku wtórnego spisać wyposażenie oraz stan urządzeń lub mebli, które po uzgodnieniu ze sprzedającym są doliczone do ceny sprzedaży i zostają w mieszkaniu. Jeśli wartość wyposażenia dodatkowego jest znacznej wartości uwzględnia się to w zapisach umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna
Tu pojawiają się "schody". Pierwsze pytanie najczęściej zadawane przez kupujących brzmi: czy można oszczędzić i zawrzeć umowę w formie zwykłej, pisemnej (tzw. cywilno-prawnej). Odpowiedź brzmi: można, ale... Trzeba wiedzieć, co należy bezwzględnie w tej umowie zastrzec oraz umiejętnie ją sformułować (np. nie pomylić znaczenia prawnego słów: zadatek i zaliczka, sprzedaż i wydanie nieruchomości). Jeśli przy podpisaniu umowy dochodzi do przekazania środków finansowych, to należy wiedzieć również, jak odpowiednio to udokumentować, aby nie powstały później wątpliwości przy umowie przyrzeczonej (sprzedaży).

Jeśli mamy wątpliwości co do swoich kompetencji lub uczciwości kontrahenta, polecałbym wizytę u notariusza. Koszty spisania umowy przedwstępnej są relatywnie niskie (w porównaniu z ceną mieszkania), a rozwieje ona późniejsze wątpliwości. Ponadto w przepadku umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego możemy (w razie złej woli sprzedającego, ale nie tylko) doprowadzić do przeniesienia własności mieszkania przez sąd (nawet podczas nieobecności właściciela). Ze względu na wyczerpujące omówienie tematu zadatek/zaliczka we wszystkich możliwych przewodnikach, pozwolę sobie tylko na wyjaśnienie częstych wątpliwości związanych z okolicznościami, w których zadatek podlega egzekucji. Typowym błędem jest myślenie, że wymagalność zadatku następuje w każdym przypadku nie dojścia umowy przyrzeczonej do skutku. Oczywiście nie jest to prawdą. O ile w kwestiach spornych decyduje sąd (uwaga: nie notariusz), o tyle trzeba wiedzieć, iż możemy się domagać zadatku w przypadku wyłącznej winy strony umowy (winą nie jest nagła, przewlekła choroba, nie udzielenie kredytu przez bank, a także pożar w mieszkaniu).

Umowa sprzedaży
W gruncie rzeczy zawiera wszystkie postanowienia umowy przedwstępnej i z praktycznego punktu dla stron umowy jest ona często ostatnią formalnością na drodze do własności lub zbycia mieszkania. Pozostaje jeszcze kilka wątpliwości do rozwiania. O ile sprzedaż następuje w momencie podpisania umowy, to wydanie nieruchomości zazwyczaj nie. Rzadko się zdarza, aby wydanie nieruchomości nastąpiło przed umową sprzedaży (choć jest to możliwe). Wiele osób zastanawia się, co będzie w momencie wpłaty umówionej kwoty przez kupującego, a sprzedający odmawia wydania mieszkania? Z tego lęku biorą się często irracjonalne żądania, aby notariusz nie składał podpisu pod umową dopóki strony nie upewnią się, że z mieszkaniem/pieniędzmi jest wszystko w porządku. Taka praktyka jest niedozwolona, jak również zupełnie niepotrzebna. Większość notariuszy zdaje sobie sprawę z istnienia w kodeksie postępowania cywilnego rygoru egzekucji (sławny artykuł 777) i jest w stanie zabezpieczyć obie strony przed nie wywiązaniem się ze zobowiązań umownych. Koszt złożenia pozwu jest niewielki, a sąd w trybie bezprocesowym nadaje klauzulę wykonalności, która uprawnia nas (właściwie komornika) do skutecznego upominania się o swoją własność. Choć takie przypadki są dość rzadkie, to warto sobie z nich zdawać sprawę i wiedzieć, że przy odpowiednim skonstruowaniu umowy jesteśmy bezpieczni, także po wyjściu z kancelarii notarialnej.

W następnym odcinku - wydanie mieszkania.

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl