Kiedy sąsiad nie pozwala wjechać na naszą posiadłość

Przez ostatni miesiąc główny konsultant w firmie "Ceres, doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości" dzielił się z naszymi czytelnikami cennymi wskazówkami związanymi z zakupem mieszkania. Teraz ma kolejną dobrą radę.

Wiosna, słońce grzeje, ptaszki ćwierkają - czas wybrać się za miasto, na zakupiony przez nas kawałek gruntu, na którym możemy sobie zasadzić ogródek, postawić altankę lub urządzić grilla ze znajomymi. Jednak tym razem czeka nas niemiła niespodzianka. Ktoś postawił na drodze prowadzącej do naszej działki szlaban i znak zakaz wjazdu. Jak to? Czy to w ogóle jest zgodne z prawem? Okazuje się, że jak najbardziej. Droga, z której korzystaliśmy tyle czasu okazuje się być własnością sąsiada, który do tej pory nie miał nic przeciwko, ale własność jego nieruchomości przeszła na syna, który następnie ją sprzedał. Nowy sąsiad już sobie nie życzy, aby ktokolwiek przejeżdżał przez jego "nowe ziemie".

Sytuacja, o której mowa ma miejsce coraz rzadziej w rzeczywistości, ale jednak nadal może się zdarzyć, szczególnie w przypadku nieruchomości, których podział lub wyodrębnienie miało miejsce przed 2006 r. Zanim nastąpiła nowelizacja przepisów Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami z 1997 r. możliwe było dokonanie podziału jednej nieruchomości gruntowej na mniejsze bez konieczności zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Właściciele nowo powstałych nieruchomości musieli zazwyczaj ustalać szczegóły między sobą. Obecnie taki podział jest nieważny, tj. gmina nie wyda zgody na taki plan podziału, chyba że bezpośredni dostęp do drogi publicznej jest niemożliwy i została ustanowiona na poszczególnych działkach tzw. droga konieczna czyli służebność gruntowa zapewniająca dostęp do poszczególnych działek.

A co jeśli to nie nastąpiło? Jeśli znienacka natrafiamy na szlaban z zakazem wjazdu? Wtedy pozostaje nam droga sądowa, lecz w tym przypadku nie łudźmy się, że sąd od razu orzeknie na naszą korzyść pomijając w tym względzie interes właściciela. Proszę zauważyć, iż wina za niedopatrzenie nie leży po stronie prawowitego właściciela nieruchomości, na której wychodzona przez zwierzęta ścieżka z czasem stała się drogą używaną przez samochody. Nabywca nieruchomości ma obowiązek zatroszczyć się o dopełnienie wszystkich formalności z tym związanych i w tym względzie sądy są niechętne w orzekaniu wyłącznie na korzyść jednej ze skłóconych stron. Co nam pozostaje? Najprostszym i zazwyczaj najskuteczniejszym rozwiązaniem jest uzgodnienie ze "znienawidzonym" sąsiadem satysfakcjonującej rekompensaty za przejazd, ewentualnie stałej opłaty związanej z dzierżawą tego kawałka gruntu, który będzie nam służył za dojazd. Naturalnie zdarzają się sytuacje, w których właściciel nieruchomości pozostaje niewzruszony "naszą krzywdą" i wtedy pozostaje nam tylko zwrócić się do sądu o ustanowienie drogi koniecznej na działce sąsiada.

Jak napisałem wyżej w tym wypadku musimy się liczyć, że z jednej strony sąd widząc upór skłóconych stron będzie się starał "zabrać każdemu po równo". O ile sąd ustanowi służebność gruntową na działce naszego sąsiada, to jednocześnie ustali również opłatę zwyczajowo przyjętą w danym regionie z uwzględnieniem wszystkich okoliczności (np. właściciel nieruchomości miał zamiar zmienić jej kształt i przywrócić na niej gospodarkę rolną). Od takiego wyroku raczej nie ma odwołania i zostaniemy postawieni przed faktem dokonanym.

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl