Zabierz babci mieszkanie

Konsultant firmy "Ceres - doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości" przybliża nam kolejne zagadnienie związane z obrotem nieruchomościami. Chodzi o tzw. "dożywocie", a więc umowę będącą swego rodzaju alternatywą dla osób starszych bezskutecznie usiłujących sprzedać mieszkanie.

Kryzys rynku nieruchomości trwa w najlepsze. Na portalach internetowych oraz serwisach ogłoszeniowych zalegają nieruchomości, nierzadko przez wiele miesięcy, bez nadziei na sprzedaż. Zdarza się, że właściciele nieruchomości, którzy cierpią z powodu starości i chorób, dodatkowo posiadając duże lokale w centrach miast, w tzw. starym budownictwie, muszą zmagać się z wysokimi opłatami eksploatacyjnymi. W tej sytuacji decydują się na sprzedaż swej nieruchomości. Często okazuje się to bardzo utrudnione. Zaczynają szukać wtedy innych rozwiązań i uwagę kierują na możliwość zamiany swojej nieruchomości na inną, mniejszą, a do tego z dopłatą. Niestety ofert nieruchomości dostępnych do zamiany jest jak na lekarstwo.

Dodatkowo zdarza się, że strony takiej transakcji nie mogą dojść do porozumienia w zakresie wartości nieruchomości i ewentualnej dopłaty. Okazuje się, że i w tej sytuacji jest wyjście. Z pomocą przychodzi Kodeks Cywilny, a dokładniej narzędzie, o którym mowa w art. 908 czyli umowa o dożywocie, inaczej zwanej także dożywociem. Umowa ta jest szczególną formą przeniesienia własności, w której nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

Co to oznacza? Zbywca (czyli dalej dożywotnik) ma prawo dalej mieszkać w swoim mieszkaniu, otrzymuje wyżywienie, opiekę lekarską oraz ubranie, a nabywca opłaca wszystkie rachunki związane z utrzymaniem lokalu. Ponadto po śmierci dożywotnika, nabywca ma obowiązek zapewnić mu pochówek zgodnie z obowiązującym zwyczajem. Co więcej, jeśli dożywotnik pozostaje we wspólności domowej (z osobą bliską lub krewną) umowa może objąć również i te osoby.

A co jeśli potencjalny nabywca nie przejawia zbytniej chęci do opiekowania się osobami starszymi, a co więcej chciałby od razu w mieszkaniu zamieszkać?
Otóż prawo dopuszcza również i taką ewentualność i strony mogą umówić się co do świadczeń na rzecz dożywotnika, np. wypłacając jednorazową kwotę w wysokości 30 % wartości co miesięczną rentę oraz zadbać o właściwy pochówek. Wtedy dożywotnik mając zapewnioną rentę może szukać odpowiedniego mieszkania do wynajmu (gdzie rynek wynajmu kwitnie jak nigdy dotąd), a pieniądze ze "sprzedaży" mieszkania wpłacić na lokatę. Po podpisaniu takiej umowy nieruchomość zostaje "obciążona" prawem ograniczonym, czyli służebnością (w tym przypadku osobistą), która podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej. Zgodnie z tym, na nabywcy ciążą wszystkie prawa i obowiązki właściciela nieruchomości, łącznie z remontami i naprawami urządzeń w lokalu choćby nawet w nim nie mieszkał. Co ciekawe właściciel takiej nieruchomości może ją dalej sprzedać, a obowiązki wynikające z umowy dożywocia przechodzą na następnego właściciela.

W tym miejscu należy również wspomnieć nieco o podatku dochodowych z tytułu zbycia nieruchomości. Jako że umowa dożywocia jest umową przeniesienia własności może zaistnieć obowiązek zapłaty podatku, jeśli nieruchomość została nabyta przed upływem pięciu lat. Umowa dożywocia nie musi zawierać przekazania kwoty pieniężnej, jednak Urząd Skarbowy może naliczy podatek od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości.

Sytuacja taka ma miejsce, jeśli zbywca przekształcał mieszkanie spółdzielcze lokatorskie we własnościowe. Natomiast podatek nie zachodzi, jeśli zbywca przekształcał prawo spółdzielcze własnościowe we własność (potocznie zwaną odrębną własnością).

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl