Ratunku! Państwo zabiera mi ziemię!

Konsultant firmy "Ceres - doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości" przybliża nam kolejne zagadnienie związane z obrotem nieruchomościami. W tym odcinku zapoznamy się z procedurami wywłaszczeniowymi.

Wywłaszczenie to dość stary termin w polskim prawie i ma raczej ponurą historię. Bali się go już nasi dziadowie, boimy się go i my. Spróbuję Państwu nieco rozjaśnić to pojęcie ,a wtedy może okaże się, że nie taki diabeł straszny...

Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy) tylko w określonych przypadkach i wyłącznie na tzw. cele publiczne. Oznacza to, iż nie ma możliwości, aby Państwo lub lokalne władze postanowiły zabrać jakiemuś obywatelowi posiadłość i wręczyć ją komuś innemu. Niemniej w obliczu ciągle rosnącej infrastruktury drogowej, właśnie ten cel publiczny spośród innych wymienionych w ustawie, jest najczęściej wykorzystywany.

Mówiąc prościej Państwo zabiera nam grunty na budowę dróg. Jak to? Zabiera i nic nie daje w zamian? Każdy grunt może zabrać? A co z ludźmi? Zakrzyknie ktoś. Na szczęście od 1997 roku mamy konstytucję, która nie pozwala na bezkarną samowolę organów państwowych.

Jak wygląda procedura wywłaszczeniowa?

Otrzymaliśmy pismo z urzędu gminy lub miasta (przyszłego zarządcy drogi) o planowanej inwestycji (może się zdarzyć, jeśli wywłaszczanych właścicieli jest więcej niż 20, że informacja znajduje się w urzędzie, na tablicy informacyjnej lub na stronie internetowej).

Po pierwsze nie należy panikować. Faktycznie na mocy specustawy z 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, właściciel nieruchomości nie może zablokować wywłaszczenia. Co więcej, przejęcie nieruchomości może nastąpić znacznie szybciej, niż wypłacenie odszkodowania, ponieważ procedura wywłaszczeniowa idzie zupełnie innym trybem. Na tym etapie gmina rozpatruje wszelkie zastrzeżenia związane z umiejscowieniem planowanej inwestycji oraz jej oddziaływania na środowisko oraz mieszkańców. Następnie na miejsce wysyłani są geodeci, którzy mają za zadanie dokonać odpowiedniego wytyczenia trasy drogi i odgrodzenia (podziału) naszej nieruchomości.

Tu ciekawe, zgodnie z prawem geodezyjnym i kartograficznym z 1989 r., geodeci mają prawo wstępu na nasza nieruchomość nawet pod naszą nieobecność. Co więcej mogą nawet dopuścić się przecinki drzew i krzewów. Dokumentem uprawniającym do tych czynności jest Zgłoszenie pracy geodezyjnej poświadczone przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej (PODiK).

Po wykarczowaniu naszej posesji z resztek roślinności, starosta (wojewoda) na wniosek gminy (zarządcy drogi) wydaje decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Od tej decyzji przysługuje 14 dni na odwołanie. Na tym etapie przestajemy już być właścicielami nieruchomości i zaczyna się nasza droga o odszkodowanie. Odszkodowanie przysługuje nam zawsze w przypadku wywłaszczenia, lecz często jest różnie obliczane. Wynika to z różnorodności wywłaszczanych nieruchomości oraz ich powierzchni. W zależności od przypadku, gmina wywłaszcza nam część lub całą naszą nieruchomość (jeśli w toku wywłaszczenia części nieruchomości pozostała, część przestała spełniać swoją rolę lub stała się bezużyteczna, możemy domagać się od gminy odszkodowania za całą nieruchomość).

Obliczaniem wysokości odszkodowania zajmuje się wyznaczony przez organ wydający decyzję rzeczoznawca majątkowy. W teorii wysokość odszkodowania ma odpowiadać wartości traconego prawa oraz spełniać wymogi słusznego zadośćuczynienia jakie gwarantuje nam konstytucja. Niemniej wiele zależy też od tego, jaką metodę wyceny przyjmie rzeczoznawca oraz czy w naszej miejscowości były już zbywane podobne nieruchomości. Należy pamiętać, iż na każdym etapie procedury nacjonalizacyjnej przysługuje nam wgląd do akt oraz pobieranie uwierzytelnionych odpisów.

Na koniec chciałbym wspomnieć, że procedura wywłaszczeniowa różni się nieco w przypadku realizacji innych celów publicznych, niż infrastruktura drogowa. Ponadto istnieją przypadki, w których gmina zmuszona jest do rozpoczęcia procedury lokalizacji inwestycji celu publicznego jeśli np. Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w drodze decyzji środowiskowej rozszerzy granice rezerwatu przyrody o naszą nieruchomość. Wtedy zgodnie z ustawą o ochronie środowiska z 2004 r. gmina ma obowiązek przy ustalaniu planu miejscowego zaznaczyć ten teren pod cel publiczny, jakim jest rezerwat przyrody lub park krajobrazowy. Oczywiście gmina ma również możliwości odwołania się od takiej decyzji, a jeśli właściciel akurat starał się o przekształcenie gruntu z rolnego na budowlany, również może zezwolić na to odpowiednią decyzją administracyjną.

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl