Nie taki Pośrednik straszny. Etap drugi - za co Ja mu płacę?

Główny konsultant firmy "Ceres - doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości" Paweł Sawicki, przybliża nam kolejne zagadnienie związane z obrotem nieruchomościami. W tym odcinku przedstawione zostaną rodzaje umów oraz sposoby ich zawierania.

Pośrednik mnie oszukał! Nic nie robi, a bierze grubą kasę! Co mam zrobić, by nie zapłacić Pośrednikowi? Takie wpisy najczęściej można spotkać na różnego rodzaju forach internetowych oraz grupach dyskusyjnych. Skąd bierze się taka niechęć przy współpracy z Pośrednikiem? Najczęściej jest to spowodowane niewiedzą oraz strachem z niej wynikającym, czym zawód Pośrednika właściwie się zajmuje oraz jakie ma on obowiązki wobec klienta. Mam nadzieję, że poniższy tekst rozwieje Państwa wątpliwości, tak by przy decydowaniu się na usługę pośrednika mieli Państwo świadomość tego, co Pośrednik może, a co musi dla Państwa wykonać.

Czym zajmuje się Pośrednik? Według ustaw oraz orzecznictwa, najprościej mówiąc Pośrednik zajmuje się kojarzeniem stron. Precyzując, stwarza on warunki do zawarcia pożądanej przez jego klienta umowy. I koniec. W praktyce Pośrednik nie tylko stwarza warunki, ale również doprowadza do faktycznego jej zawarcia oraz najczęściej uczestniczy w wydaniu nieruchomości. Jest to istotna różnica w sytuacji, gdy przyjęte jest, że umowa wiążąca klienta i pośrednika zazwyczaj ogranicza się do "wykonywania czynności" na rzecz klienta.

Należy pamiętać również, że Pośrednik niczego nie kupuje, ani nie sprzedaje, tylko działa tak, by mówiąc kolokwialnie "załatwić" swojemu klientowi kontrahenta. Pośrednik wykonuje swoje czynności w oparciu o umowę pośrednictwa. Jest to warunek konieczny, od którego dopiero zaczyna się praca Pośrednika oraz jego odpowiedzialność wobec klienta. Umowa jest również zabezpieczeniem dla stron, ponieważ od momentu jej podpisania obowiązuje odpowiedzialność cywilna pośrednika za szkody wynikłe z jego działań. Zanim przejdziemy do rodzajów umów oraz omówienia ich treści, chciałbym jeszcze w tym miejscu wspomnieć o wynagrodzeniu Pośrednika.

Zwyczajem jest, iż Pośrednik nalicza swoje wynagrodzenie w systemie prowizyjnym. Dlaczego? Pierwotnie miało to motywować Pośrednika do negocjowania wyższych cen transakcyjnych, lecz naturalnie dzisiaj w czasach kryzysu ten sposób zapłaty ma nieco inne znaczenie. Pośrednik pobierając opłatę dopiero w momencie faktycznego zawarcia umowy (przedwstępnej/ostatecznej) sprzedaży - kalkuluje ryzyko inwestowania środków w promocję oferty oraz obsługi nieruchomości, nierzadko przez długi okres (średnio 6 miesięcy). Ponadto uzależnia swoje wynagrodzenie od zdarzenia "przyszłego, niepewnego", co w nomenklaturze urzędowej znaczy: jeśli Bóg pozwoli.

Jak wspomniałem wyżej, Pośrednik niczego nie kupuje ani nie sprzedaje, więc decyzja oraz chęć i możliwość do przystąpienia do rzeczonej umowy jego klienta jest uzależniona od wielu czynników, na które Pośrednik nie ma i nie może mieć wpływu (decyzja kredytowa, choroba, powódź, niestabilność umysłowa kontrahenta). Stąd wynagrodzenie, które w przeliczeniu na średnią krajową wydaje się być dość wysokie (nierzadko parę tysięcy zł) i wielu klientów Pośrednika zastanawia się czy słusznie. Na to pytanie muszą Państwo sami odpowiedzieć.

A w następnym odcinku postaram się przybliżyć zagadnienia związane z rodzajami umów oraz ich skutkami (efektami) dla klienta oraz Pośrednika.

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl