Nie taki Pośrednik straszny. Etap trzeci - umowy niedozwolone?

Główny konsultant firmy "Ceres - doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości" Paweł Sawicki, wyjaśnia nam zawiłości związane z rodzajami umów pomiędzy Pośrednikiem w Obrocie Nieruchomościami, a jego klientem oraz ich konsekwencje.

Podstawą współpracy z Pośrednikiem jest umowa pośrednictwa. Precyzuje ona zakres oraz rodzaj czynności, które pośrednik ma dla nas wykonać. Ważną zasadą jest, by nigdy nie podpisywać umów (nie tylko z pośrednikiem) pochopnie, bez dokładnego zaznajomienia się z jej treścią. Bardzo źle świadczy to o naszym przyszłym kontrahencie, jeśli "wyskakuje" znienacka (najczęściej zaraz przed rozpoczęciem oględzin interesującej nas nieruchomości) machając nam przed nosem niezidentyfikowanym świstkiem papieru, a nam nie pomaga stwierdzenie, że nie miał dla nas czasu wcześniej, aby się spotkać w jego biurze i spokojnie sprawę przedyskutować lub też umowa jest "standardowa", dlatego nie ma sensu się w nią zagłębiać.

Złą praktyką i całkowicie niezgodną ze standardami zawodowymi oraz kodeksem etyki jest udostępnienie nieruchomości do oglądania jedynie pod warunkiem podpisania przez nas umowy pośrednictwa. W takim przypadku mamy dwa wyjścia:

1. Zgłaszamy sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministerstwie Infrastruktury, czyli organu państwowego nadzorującego właściwe wykonywanie zawodu przez pośredników, zarządców oraz rzeczoznawców majątkowych. Kary wydawane przez KOZ są dość dotkliwe i mogą oznaczać utratę licencji nawet na trzy lata. Uwaga! Jeśli osoba przez nas zgłaszana nie jest pośrednikiem (nie posiada licencji) za wszystkie jej działania jest odpowiedzialny prawnie pośrednik posiadający licencję, który nadzoruje tę ofertę (nr licencji jest wymagany przy umieszczaniu wszelkich ofert nieruchomości).

2. Zgadzamy się na podpisanie umowy wyłącznie pod warunkiem szczegółowego wymienienia czynności pośrednika, które zobowiąże się dla nas wykonać po jej podpisaniu. W przypadku nie wypełnienia, któreś z czynności mamy prawo zerwać umowę bez możliwości dochodzenia przez pośrednika wynagrodzenia, nawet jeśli nieruchomość, dla której pierwotnie podpisaliśmy umowę, stała się przedmiotem transakcji. Warto również wspomnieć właścicielowi nieruchomości o fakcie, że pośrednik celowo ogranicza dostępność oferty (a więc działa na szkodę własnego klienta) licząc na prowizję z dwóch umów pośrednictwa. Właściciel nieruchomości będzie mógł zerwać umowę z takim pośrednikiem, a nawet wystąpić o odszkodowanie.

Umowy, co do zasady dzielą się na dwa rodzaje:

1. Umowa tzw. otwarta: pośrednik zobowiązuje się wykonywać czynności pośrednictwa na rzecz "Zamawiającego", ale wynagrodzenie należy mu się wyłącznie wtedy, gdy sam doprowadzi do oczekiwanej przez zamawiającego transakcji. Ponadto nie ogranicza Zamawiającego, aby ten zawierał podobne umowy z innymi pośrednikami lub samemu przeprowadził transakcję. Umowa otwarta jest swego rodzaju kuriozum oraz reliktem czasów, gdy zawód pośrednika nie był do końca uregulowany. Jednak ta forma współpracy z pośrednikiem nadal ma wielu zwolenników. Argumentem stawianym na plus takiej umowy jest fakt, iż Zamawiający nie ogranicza się do jednego pośrednika, a raczej "zwielokrotnia efekt" podpisując umowy z wieloma biurami. Naturalnie takie myślenie powoduje skutek dokładnie odwrotny. Jako że nie można być trochę w ciąży, pośrednik nie mający solidnej relacji z klientem, najczęściej traktuje takie umowy, jako wpis w bazie danych. Nie ma więc mowy o rzetelnej promocji w środkach przekazu ani tzw. reklamy outdoorowej (zewnętrznej). Sytuację tę można porównać do sprzedawania samochodu w komisie. Możemy zgłosić swoje auto do wielu różnych komisów, ale sprzeda go tylko ten, w którym nasze auto będzie faktycznie stało.

2. Umowa z klauzulą wyłączności. Ten typ umowy zawiera postanowienia, które wskazują, iż pośrednik będzie jedynym podmiotem wykonującym dla nas czynności pośrednictwa. Także jeśli podpisaliśmy wcześniej umowy typu otwartego stają się one nieważne. Warto wspomnieć pośrednikowi o podpisanych wcześniej umowach, by mógł on powiadomić inne biura o tym fakcie. Istnieje wiele kontrowersji dotyczących klauzuli wyłączności. Większość z nich wynika z faktu nieprawidłowej interpretacji lub niewłaściwego zastosowania przepisu 550 Kodeksu Cywilnego mówiącego o zobowiązaniach umownych pomiędzy "Sprzedającym", a "Kupującym".

W odniesieniu do rynku nieruchomości przekłada się na prostą zasadę, iż klient pośrednika zobowiązuje się do nie podpisywania umów pośrednictwa z innymi podmiotami (zazwyczaj w ograniczonym czasie trwania umowy). Tu należy zwrócić uwagę na to, że pośrednicy mają w zwyczaju umieszczać w takich umowach zapisy o odpowiedzialności klienta wobec pośrednika oraz o karach, które może pośrednik nałożyć na swojego klienta, a które wynikają "jakby z definicji wyłączności" rozumianej, że dana nieruchomość może być sprzedana/kupiona "wyłącznie" z udziałem pośrednika i zawsze, gdy to nastąpi należy mu się wynagrodzenie. Naturalnie takie zapisy zostały uznane jako klauzule niedozwolone (abuzywne). Co do zasady, każdy zapis umowny, który można zinterpretować według zasad art. 385 KC, jest niedozwolony.

Przykład: wynagrodzenie należy się pośrednikowi nawet, gdy umowa pośrednictwa wygaśnie. Dla pewności również można zajrzeć na stronę internetową Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który prowadzi pokaźny rejestr wszystkich zapisów niedozwolonych, które zostały rozpoznane przez sądy cywilne oraz administracyjne. Nawet, jeśli podpisaliśmy umowę zawierającą takie zapisy są one "automatycznie" nieważne (w myśl zasady, że nie ma takiej umowy, która zobowiązywała nas do łamania prawa lub na łamanie pozwalała).

Na rynku funkcjonują jeszcze tzw. umowy bezpośrednie. Można je rozpoznać po (zazwyczaj) dużej informacji, że nabywca nie płaci prowizji. Nie są one osobnym typem umowy, co do zasady świadczenia usług, lecz pewnym zabiegiem marketingowym, w którym pośrednik zobowiązuje się nie zawierać umowy pośrednictwa z nabywcą nieruchomości w zamian za często znacznie wyższe wynagrodzenie pobierane od sprzedającego. Ten typ umów budzi pewne kontrowersje w środowisku pośredników, ponieważ z jednej strony pośrednik nie może reklamować swoich usług, jako wolnych od wynagrodzenia, z drugiej strony taka konstrukcja miała ustrzec klientów przed nieprzyjemną sytuacją opisaną na początku artykułu.

Osobną kwestią jest brak współpracy pomiędzy dwoma pośrednikami i ich klientami, gdzie pośrednik mający klienta z umową "bezpośrednią" rzadko jest skory do dzielenia się prowizją w przypadku współpracy z drugim pośrednikiem reprezentującym nabywcę.

Podpisując umowę z klauzulą wyłączności należy domagać się, by w umowie zostały zawarte konkretne zapisy dotyczące czynności, jakie pośrednik wykona w ramach usługi. Jeśli ma to być reklama prasowa, to warto sprecyzować gdzie ma się pojawić, ile razy oraz w jakim kształcie. Czy pośrednik zamieści reklamę zewnętrzną - jeśli tak, to jaką? Czy pośrednik będzie obecny przy oględzinach, spisywaniu umowy u notariusza, wydaniu nieruchomości. Może oferuje dodatkowe czynności? Warto porównać ofertę różnych biur, gdzie niekoniecznie najważniejsza będzie wysokość prowizji, a zakres czynności, które pośrednik dla nas wykona.

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl