Sprzedałem mieszkanie - Urząd Skarbowy każe mi zapłacić podatek!

Licencjonowany doradca firmy "Ceres - doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości" przybliża nam kolejne zagadnienie związane z obrotem nieruchomościami. W tym odcinku zapoznamy się z podstawowymi zasadami rozliczania podatków występujących w obrocie nieruchomościami.

Podatki zawsze były zmorą każdego (praworządnego) obywatela żyjącego w cywilizowanym świecie. Obowiązek płacenia daniny na rzecz Skarbu Państwa jest (wbrew obiegowej opinii) słuszny oraz powszechnie znany. Bez podatków żadne Państwo nawet najbardziej liberalne nie mogłoby przetrwać, i tu nie ma dyskusji (choć niektórzy bardziej zagorzali wyznawcy korwinizmu mogli by mieć inne zdanie). Niemniej w naszym kraju można odnieść czasem wrażenie, że prawo podatkowe tworzone jest w sposób dość zagmatwany, żeby nie powiedzieć chaotyczny. Niestety nie inaczej ma się sytuacja w odniesieniu do rynku nieruchomości.

W chwili obecnej można wymienić przynajmniej cztery ustawy, które nakładają obowiązek podatkowy na uczestników rynku nieruchomości. Są to:
- ustawa o podatku dochodowym,
- ustawa o podatku od spadków i darowizn,
- ustawa o VAT,
- ustawa o podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC)

O podatku PCC nie będę się rozpisywał, ponieważ wysokość podatku (w przypadku nieruchomości) jest stała - 2% wartości nieruchomości oraz przysługuje bardzo niewiele zwolnień z jego płacenia.

Chciałbym natomiast Państwu przybliżyć podstawowe zasady obliczania podatku dochodowego, występującego najczęściej przy sprzedaży nieruchomości (choć nie tylko). Obecnie nakładają się na siebie aż trzy osobne reżimy podatkowe określające trzy różne sposoby rozliczania podatku dochodowego. Aby je wyjaśnić poniżej przedstawiam trzy warianty rozliczania podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości w dniu dzisiejszym w rozumieniu przepisów prawa podatkowego:

1. Nieruchomości nabyte do 31.12.2006 - te zasady opodatkowania mają zastosowanie jeszcze do końca tego roku.
- zapłata podatku w terminie 14 dni od sprzedaży
- podatek jest naliczany w wysokości 10% przychodu (PIT-23)
- istnieje możliwość skorzystania z szeregu ulg (m. in. przeznaczenia dochodu na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat) i zwolnień (np. sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny).

2. Nieruchomości nabyte od 01.01.2007 do 31.12.2008
- zapłata podatku w dniu złożenia zeznania rocznego
- podatek naliczany w postaci 19% dochodu (różnicy wartości nieruchomości nabytej i zbywanej)
- możliwość skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej (pod warunkiem, że podatnik był zameldowany w zbywanej nieruchomości przez okres przynajmniej 12 miesięcy, oraz złoży oświadczenie o skorzystaniu z ulgi w terminie 14 dni od sprzedaży).

3. Nieruchomości nabyte od 2009 roku
- podatek należy zapłacić do 30.04 następnego roku
- podatek obliczany jest w wysokości 19% dochodu
- istnieje możliwość zwolnienia z podatku w przypadku przeznaczenia w ciągu 2 lat przychodu na własne cele mieszkaniowe, np. nabycie budynku mieszkalnego (części bądź udziału) lub lokalu mieszkalnego (bądź udziału).

We wszystkich trzech wypadkach obowiązek zapłaty podatku wygasa po upływie pełnych pięciu lat od nabycia nieruchomości. Czyli uwaga! Bieg terminu wygaśnięcia obowiązku podatkowego liczy się z początkiem następnego roku od momentu nabycia nieruchomości. Przykład: nieruchomość nabyta 16.05.2009, obowiązek wygasa po 01.01.2015 roku.

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl