Planowanie przestrzenne w gminie. Kiedy działka z rolnej staje się budowlaną?

Licencjonowany doradca firmy "Ceres - doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości" przybliża nam kolejne zagadnienie związane z obrotem nieruchomościami. W tym odcinku poznamy tajniki planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

Skąd wiadomo, że na danym gruncie można wybudować dom wielorodzinny, a na działce obok może znajdować się tylko nieużytek rolny, na którym bez skrępowania rozrastają się chwasty? Jak nie popełnić błędu i po zakupie nieruchomości dowiedzieć się, że możemy wybudować jedynie domek letniskowy? Zapewne ktoś rezolutny odpowie, że najprostszą metodą jest skorzystanie z usług licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale podstawy określania przeznaczenia nieruchomości powinien znać każdy - i temu służy ten artykuł.

Od 1 stycznia 2004 roku każda gmina w Polsce ma obowiązek stworzyć plany zagospodarowania przestrzennego pokrywające 100% obszaru terytorialnego kraju. Czemu to służy? Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i określa szczegółowo rodzaj oraz typ zabudowy w każdym obrębie terenu objętego planem. Czy na ulicy X można postawić domy dwupiętrowe czy może wielkomiejske bloki? To właśnie m.in. określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie MPZP.

Dodatkowo MPZP może zmienić przeznaczenie terenu i np. nieruchomości, które wcześniej były gruntami rolnymi IV klasy i gorzej, mogą zostać "odrolnione", a ściślej wyłączone z produkcji rolnej właśnie na mocy MPZP. Gmina planując przyszłe inwestycje celu publicznego, jak np. parki, rezerwaty przyrody lub szkoły i kościoły musi również uwzględnić je podczas tworzenia planu.

Jak powstaje MPZP? Do finalnego uchwalenia biegnie długa droga, zaczynająca się od podjęcia przez Radę Gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w skrócie studium. Dokument ten ma na celu stworzenia zarysu późniejszego planu i jest tworzony w oparciu o konsultacje społeczne oraz uzgodnienia z szeregiem urzędów i instytucji, m.in.: starosty powiatowego, gmin sąsiednich, właściwego dla danego województwa konserwatora zabytków, regionalnego dyrektora ochrony środowiska, Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej w zakresie telekomunikacji i In.

Ustawa nie określa precyzyjnie ile czasu powinno zająć gminie stworzenie takiego Studium, ale średnio trwa to od trzech do pięciu lat. Po zatwierdzeniu Studium gmina przystępuje do stworzenia MPZP. W planie miejscowym musi znaleźć się szczegółowo określone, m.in.: przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania; zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów; zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej.

Informacja o przystąpieniu do sporządzenia MPZP jest ogłaszana w miejscowej prasie oraz na tablicy informacyjnej urzędu. Każda osoba zainteresowana planem może składać wnioski oraz uwagi do projektu w terminie nie krótszym niż 21 dni. Często w wyniku uchwalenia MPZP ma miejsce obniżenie lub (częściej) wzrost wartości nieruchomości objętych planem. Ma to zwykle miejsce, gdy nieruchomość gruntowa zyskuje przeznaczenie budowlane lub kiedy gmina zamierza doprowadzić do nieruchomości urządzenia infrastruktury technicznej. Opłatę z tytułu wzrostu wartości nazywa się rentą planistyczną, a jej wysokość nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Konkretna kwota ustalana jest przez gminę i płatna w momencie sprzedaży nieruchomości.

Mimo to, wiele terenów gminnych nie jest objętych planem miejscowym, wręcz szacuje się że w około 30% kraju nadal nie ma planu miejscowego. Co wtedy? Właściciel ma prawo wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w skrócie WZ. Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta w oparciu o łączne spełnienie następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Postępowanie w sprawie wydania decyzji WZ może zostać zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy, ale tu ciekawostka: jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu, (zdarzyło się to np. w Sopocie) a jak wiadomo może to potrwać nawet parę lat.

Paweł Sawicki