Beton czy zieleń? Plan ogólny zdecyduje, jak będziemy mieszkać

Czy za kilka lat będziemy żyć w sąsiedztwie parków, łąk i drzew, czy raczej wśród kolejnych betonowych osiedli i korków? Odpowiedź na to pytanie mają przynieść plany ogólne gmin – nowe dokumenty planistyczne, które mają uporządkować chaos przestrzenny w Polsce. Dlaczego plan ogólny jest taki istotny?

Każdego dnia w Polsce znika około 80 boisk piłkarskich terenów zieleni – łąk, lasów i mokradeł. To miejsca, które pomagają zatrzymywać wodę, obniżać temperaturę podczas upałów i chronić przed podtopieniami. Jednocześnie terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jest już w kraju pięć razy więcej niż mieszkańców.

Efekt? Coraz większy chaos przestrzenny, wysokie koszty utrzymania infrastruktury i osiedla wyrastające na terenach cennych przyrodniczo.

Czym jest plan ogólny?

Plan ogólny gminy to fundament reformy planowania przestrzennego. Dokument ma jasno określić, gdzie można budować bloki, gdzie domy jednorodzinne, a które tereny powinny pozostać zielone i wolne od zabudowy.

Nowe przepisy mają ograniczyć wieloletni problem tzw. rozlewania się zabudowy. Dziś w wielu miejscach inwestycje powstają na podstawie warunków zabudowy wydawanych pojedynczo, bez szerszego spojrzenia na całą gminę. Jeśli teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, deweloper może uzyskać zgodę na budowę nawet w miejscach, które wcześniej nie były przewidziane pod intensywną zabudowę.

Plan ogólny ma to zmienić. Gminy będą musiały określić m.in. intensywność zabudowy, dopuszczalną wysokość budynków oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, czyli terenów pokrytych roślinnością i zatrzymujących wodę.

Dlaczego plan ogólny jest tak ważny?

Nowe dokumenty mają zdecydować nie tylko o tym, gdzie powstaną nowe osiedla, ale też o jakości życia mieszkańców. Od zapisów planów zależy, czy w sąsiedztwie pozostaną drzewa, łąki i mokradła, czy zastąpi je beton.

Eksperci podkreślają, że zieleń nie jest luksusem, lecz elementem bezpieczeństwa klimatycznego. Różnica temperatur między zabetonowanym osiedlem a terenem z dziką roślinnością może wynosić nawet 10 stopni Celsjusza. Drzewa obniżają temperaturę i oczyszczają powietrze, a mokradła i łąki pomagają zatrzymywać wodę podczas intensywnych opadów.

Szczególnie istotne jest to na Pomorzu, gdzie tereny nadmorskie są silnie narażone na presję urbanizacyjną. Wyższe sumy opadów, lokalne podtopienia, zagrożenie powodziami sztormowymi i prognozowany wzrost poziomu morza sprawiają, że decyzje planistyczne mogą mieć kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa mieszkańców.

Pomorze zostaje w tyle

Choć wszystkie gminy mają obowiązek przygotować plany ogólne, tempo prac jest bardzo wolne. W województwie pomorskim spośród 123 gmin tylko cztery uchwaliły dotąd plan ogólny. Blisko 40 proc. samorządów nie rozpoczęło jeszcze prac albo dopiero przygotowuje projekt. W powiecie kartuskim w gminach Sulęczyno, Somonino i Sierakowice konsultacje nad projektowanym planem zostały zakończone. Odnieść się do planu mają szanse obecnie mieszkańcy gminy Przodkowo i Chmielno.

W całej Polsce ponad połowa samorządów znajduje się na wczesnym etapie przygotowań. Tymczasem termin uchwalenia planów wyznaczono na 31 sierpnia 2026 roku.

Brak planów może oznaczać poważne konsekwencje. Po wejściu reformy w życie warunki zabudowy będą wydawane tylko na pięć lat i wyłącznie na terenach wskazanych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy.

Mieszkańcy nadal mają wpływ

Eksperci przypominają, że mieszkańcy mogą uczestniczyć w tworzeniu planów ogólnych. Gminy mają obowiązek prowadzenia konsultacji społecznych – zarówno na początku prac, jak i po opublikowaniu projektu dokumentu.

Mieszkańcy mogą zgłaszać uwagi dotyczące ochrony terenów zielonych, wysokości zabudowy czy udziału powierzchni biologicznie czynnej. Mogą też wnioskować o objęcie łąk, mokradeł i lasów strefą otwartą, która chroni przed zabudową.

To właśnie od obecnych decyzji samorządów i mieszkańców zależy, czy przyszłe osiedla będą miejscem przyjaznym do życia, czy kolejną betonową przestrzenią pozbawioną zieleni.

Na co zwrócić uwagę podczas konsultacji. Poznaj konkretne wskazówki

1. Sprawdź, co planuje Twoja gmina i monitoruj na jakim etapie są prace. Każda informacja o przystąpieniu do przygotowania planu lub o konsultacjach społecznych musi pojawić się w Biuletynie Informacji Publicznej Gminy. Ponadto zweryfikuj, czy gmina dostosowuje poziom zabudowy do potrzeb związanych z demografią.
2. Zgłaszaj wnioski i uwagi. Masz prawo zgłosić swoje uwagi do konsultowanego projektu planu ogólnego. Ponadto możesz zasygnalizować swoje sugestie na samym początku prac. Składanie wniosków jest formalnie bardzo proste.
3. Wnioskuj o strefę otwartą na obszarach niezabudowanych, łąkach i mokradłach. Pozwoli to na trwałą ochronę tych obszarów przed zabudową. Mokradła, łąki, lasy najskuteczniej chronią nas przed skutkami suszy i powodzi błyskawicznych, dlatego sprawdzenie, czy zostały objęte strefą otwartą jest szczególnie istotne.
4. Wnioskuj o wysoki procent powierzchni biologicznie czynnej dla nowej zabudowy. Staraj się, żeby udział tego wskaźnika był jak najwyższy. Im większy udział powierzchni biologicznie czynnej na danym obszarze, tym bardziej zazieleniona i zdolna do czasowego zatrzymania wody jest przestrzeń. 
5. Wnioskuj o uzupełnienie planu ogólnego gminy o standardy dostępności do zieleni publicznej. Może to spowolnić rozlewanie się zabudowy na tereny niezabudowane i pozytywnie wpłynąć na jakość przestrzeni publicznej. Zieleń publiczna spełnia wiele funkcji np. poprawia jakość powietrza czy ogranicza suszę. Wymień we wniosku te, o które szczególnie warto zadbać w twojej gminie.

Plany ogólne w poszczególnych gminach:

Gmina Somonino

Gmina Sulęczyno

Gmina Przodkowo

Gmina Sierakowice