Jak kupić mieszkanie - poradnik cz. III

Jak kupić mieszkanie lub dom z głową? Jakich błędów się ustrzec? Jak właściwie zaplanować całe przedsięwzięcie? Na te pytania odpowie Paweł Sawicki, główny konsultant w firmie "Ceres doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości", w cyklu artykułów "Jak kupić mieszkanie".

PORADNIK "JAK KUPIĆ MIESZKANIE NA RYNKU WTÓRNYM"
3. Papierologia, czyli jakie dokumenty sprawdzić?

Ten etap kupowania mieszkania jest szeroko omawiany w prasie oraz TV, stąd większość z nas słyszała o księgach wieczystych i hipotece. Szczególnie ta ostatnia zdążyła się utrwalić w wyniku intensywnej kampanii bankowej. W przypadku mieszkań ilość dokumentów, jakie należy sprawdzić jest stosunkowo niewielka (np. w porównaniu do nieruchomości gruntowych).

Pierwszym dokumentem, z jakim musimy się zapoznać jest akt notarialny (w zależności od nabycia może być to m.in. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub dożywocia) nieruchomości, która nas interesuje. Nie jest to jedyna forma w jakiej można nabyć nieruchomość, czasami nabywamy prawa do mieszkania w drodze postępowania sądowego (np. spadku lub zasiedzenia), pomimo tego właśnie akt notarialny jest najczęściej spotykany, więc skupimy się na nim.

W tym dokumencie znajdziemy wszystkie najważniejsze informacje jakie są potrzebne, aby zorientować się jaki jest stan prawny nieruchomości: dane sprzedającego i nabywcy (czyli aktualnego właściciela), sposób w jaki zostało nabyte mieszkanie, kwota za jaką zostało nabyte (ważne dla sprzedającego) oraz kiedy. Nie zawsze znajdzie się tam informacja o nr księgi wieczystej lokalu, ale na pewno będzie nr księgi wieczystej działki, na której został wybudowany budynek z naszym mieszkaniem.

Może się również zdarzyć, że spółdzielnia, zbyła nieruchomość obecnemu właścicielowi nie zakładając ksiąg wieczystych poszczególnym lokalom. W takiej sytuacji mieszkanie nie posiada księgi wieczystej. Zapewniam Państwa, iż jest to normalna sytuacja, która w żaden sposób nie ograniczy nam możliwości nabycia takiej nieruchomości. Również dla banku nie jest to problemem (jeśli będziemy chcieli obciążyć hipotekę tego lokalu kredytem), ponieważ założenie księgi wieczystej jest niepodważalnym prawem właściciela i na jego wniosek księga powstaje bez żadnych utrudnień, bądź długich postępowań (zazwyczaj staję się to podczas jednego posiedzenia sądu i w czasie ok. 3 miesięcy od złożenia wniosku).

Na potrzeby naszych rozważań załóżmy, iż lokal posiada księgę wieczystą. Wiele osób skupia się wyłącznie na sprawdzeniu działu IV, czyli wpisów dotyczących hipotek. Namawiam jednakże do przyjrzenia się wszystkim działom począwszy od:
I - czyli oznaczenia nieruchomości (tu znajdziemy oczywiście jej adres, ale również informacje o powierzchni użytkowej lokalu, przeznaczenia lokalu - ważne w przypadku strychów sprzedawanych jako lokale mieszkalne),
II - czyli oznaczenia właściciela/li, ich udziałów w danej nieruchomości (często mieszkanie może być nabyte w drodze spadku przez np. troje braci, z czego jeden jest w Kanadzie, drugi w rejsie dookoła świata, a trzeci działa przez pełnomocnika, który nam to mieszkanie sprzedaje),
III - dział to ciężary i ograniczenia; w skrócie znajdziemy tu informacje, czy nie toczy się np. postępowanie egzekucji komorniczej lub też czy mieszkanie nie jest obciążone służebnością osobistą matki właściciela.

W przypadku spółdzielni oprócz odpisu aktu notarialnego oraz księgi wieczystej będziemy potrzebowali zaświadczenia z administracji potwierdzającego prawo do lokalu. Znajdziemy tam również informację o zaległych opłatach, ew. członkostwie w spółdzielni oraz czasami wysokość wkładu budowlanego. Po zapoznaniu się z tymi dokumentami będziemy już mieli pełny obraz prawny kupowanego przez nas mieszkania.

Z uwagi na brak miejsca nie poruszyłem w tym artykule zagadnień związanych z użytkowaniem wieczystym gruntu, na którym stoi budynek z naszym lokalem. Ta kwestia może się okazać istotna w świetle gwałtownej nowelizacji wartości gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste w miastach i jej wpływu na roczne opłaty z tego tytułu do urzędu gminy. Ale jest to temat na osobny artykuł…

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl