Zarżnąć owcę, czy strzyc owcę?

Z przebiegu środowej sesji Rady Miejskiej w Kartuzach widać jasno, że ani burmistrz Mirosława Lehman, ani radni koalicyjni, nie mają tego dylematu. Zdecydowanie opowiedzieli się za zarżnięciem owcy, nie myśląc o tym co będzie w przyszłości. Wykazuje to dużą krótkowzroczność obecnych władz gminy i brak perspektywicznego myślenia ekonomicznego.

We wtorek pisaliśmy o tym, że gmina Kartuzy zamierza sprzedać działkę, na której powstaje sklep sieci Biedronka, użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości. Według burmistrza użytkowanie wieczyste to przeżytek PRL-u, funkcjonujący tylko w Polsce, i należy się go jak najszybciej pozbyć ("uregulować") sprzedając prawo własności. Korzyścią dla gminy mają być środki finansowe z tytuły sprzedaży nieruchomości, które będzie można przeznaczyć na bieżące inwestycje.

Po naszej publikacji, aby potwierdzić opłacalność ekonomiczną sprzedaży prawa własności działki, burmistrz przedstawiła na sesji rady prezentację multimedialną, wyjaśniającą zasady sprzedaży nieruchomości, które są oddane w użytkowanie wieczyste i przykładowe wyliczenia.

Procedura sprzedaży jest następująca:
- użytkownik wieczysty (nabywca) występuje do gminy z wnioskiem
- rada miejska wyraża za pomocą uchwały zgodę na sprzedaż prawa własności
- gmina zleca wycenę nieruchomości (operat szacunkowy)
- gmina zawiera porozumienie z nabywcą (podpisuje protokół z rokowań)
- nabywca płaci za nieruchomość
- gmina i nabywca zawierają umowę sprzedaży (akt notarialny)

Z nieruchomości, która warta jest np. 300.000 zł, przy stawce procentowej opłaty rocznej w wysokości 3 proc., do kasy gminnej wpływa 9.000 zł rocznie.

Cenę sprzedaży dla nieruchomości oblicza się pomniejszając wartość prawa własności o wartość prawa użytkowania wieczystego obliczonego na podstawie współczynnika korygującego. W przedstawionym przez burmistrza przykładzie wartość prawa użytkowania wieczystego została przyjęta w wysokości 200 tysięcy złotych. Cena sprzedaży wyniesie więc 100 tysięcy złotych (plus podatek VAT).

Z prostego podzielenia ceny sprzedaży przez wysokość opłaty rocznej wynika, że wpływy do budżetu (z tytułu opłaty rocznej) wyrównają cenę sprzedaży po około 11 latach (nie uwzględniamy inflacji, zmiany wartości pieniądza w czasie i waloryzacji opłaty rocznej, gdyż można założyć, że te wzajemnie się znoszą).

To świetny wynik finansowy z tytułu posiadania nieruchomości. Potwierdzi to każdy inwestor, który kupuje mieszkania z intencją wynajmu, gdyż cena nabycia mieszkania zwraca się zwykle po około 20 latach wynajmu.

- 100 tysięcy zainwestować dzisiaj, a 100 tysięcy zainwestować za 11 lat - myślę, że to ogromna różnica. - stwierdziła burmistrz Kartuz.

Można byłoby się z tym zgodzić, gdyby nie fakt, że w przypadku nie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości, po upływie 11 lat, gmina dalej będzie pobierała opłaty roczne. Czyli dalej będzie mogła "strzyc owcę".

Ponadto pieniądze nie wpłyną do kasy gminnej za 11 lat tylko będą wpływały równomiernie, co roku. Być może kwota z tytułu opłaty rocznej za jedną nieruchomość jest nieduża. Zasoby nieruchomości gminy były jednak na tyle znaczne, że w latach 2006-2011 gmina pozbyła się co najmniej dziewięciu nieruchomości, pozbawiając się w ten sposób stałych dochodów.

- Uważam, że gmina postępuje słusznie regulując prawo własności, bez uszczerbku jakiegokolwiek dla budżetu - w tym momencie mamy środki na inwestowanie. - podsumowała Mirosława Lehman.

Rozwiązanie zaproponowane przez burmistrza i przyjęte przez radnych koalicyjnych jest przysłowiowym "zarżnięciem owcy" (lub jak kto woli "dojnej krowy"). Krótkotrwały efekt w postaci zwiększenia środków na inwestycje wcale nie oznacza, że w długim terminie gmina na tym skorzysta. Dużo zależy od tego, jak zostaną te środki wydatkowane, i czy zwrot z inwestycji będzie krótszy niż 11 lat. W przypadku wielu gminnych inwestycji nie możemy dopatrzeć się jednak zysków, a wręcz przeciwnie.

W mojej opinii burmistrz Mirosława Lehman celowo zmanipulowała informacje przekazane radnym na sesji. Zapomniała im powiedzieć, że jeżeli przez 11 lat będziemy strzyc owcę, to po 11 latach dalej będziemy mieli tą owcę i będziemy mogli ją zawsze sprzedać, a jeśli jej nie sprzedamy to co roku ją ostrzyżemy. Burmistrz rękami rady doprowadza w ten sposób do wyrżnięcia naszego stada (pozbycia się majątku gminnego).

Użytkowanie wieczyste jest być może spuścizną PRLu, jednakże podobne konstrukcje prawne istnieją w innych państwach takich jak USA, Niemcy, Szwecja czy Francja, o której wspomniał radny Mieczysław Gołuński, i nikt na siłę ich nie likwiduje.

Myślenie władzy jest jednak następujące: po co nam majątek, ważniejsze są inwestycje. W okresie wyborów nikt nie będzie nas rozliczał z tego czy uszczupliliśmy majątek, ani z tego jakie gmina osiąga dochody, ani o ile zwiększyliśmy zadłużenie. Wyborcy rozliczą nas tylko z wykonanych inwestycji. Myślimy i robimy więc tylko tak, aby udało się "wykazać" przed następnymi wyborami.

Après nous, le déluge
(po nas choćby potop).

Bartosz Kitowski

PS Uchwała w sprawie sprzedaży prawa własności została przyjęta 13 głosami za, przy 5 przeciw i 2 wstrzymujących się.